A regularização de imóveis é um processo essencial para garantir que uma propriedade esteja devidamente registrada e legalizada perante órgãos competentes, como o cartório de registro de imóveis e a prefeitura local. Ela é fundamental para evitar problemas futuros, tanto no que se refere à segurança jurídica quanto em aspectos financeiros, como a valorização do imóvel e a possibilidade de realizar transações comerciais envolvendo a propriedade. Neste artigo, vamos explorar os principais pontos sobre a regularização de imóveis, desde a sua importância até o passo a passo para regularizar uma propriedade.

 

O que é Regularização de Imóvel?

A regularização de um imóvel é o processo pelo qual se ajustam as pendências legais e documentais de uma propriedade, fazendo com que o imóvel seja devidamente reconhecido pelas autoridades públicas. Muitas vezes, imóveis são construídos ou vendidos sem a devida formalização dos documentos, o que pode resultar em uma série de complicações, como a impossibilidade de vender, transferir ou obter financiamentos. Existem diferentes situações que podem demandar a regularização de um imóvel, como:

• Imóveis construídos sem alvará de construção.
• Imóveis com áreas construídas não averbadas.
• Imóveis rurais que necessitam de georreferenciamento.
• Imóveis em áreas de ocupação ou loteamentos irregulares.

Em todas essas situações, o proprietário precisa iniciar um processo para ajustar a documentação do imóvel e torná-lo legalizado.

 

Tipos de Regularização de Imóveis

A depender da situação, existem diferentes modalidades de regularização:

• Regularização de edificações: necessária quando a obra foi construída sem aprovação da prefeitura ou quando há alterações na planta não registradas.

• Regularização fundiária (Reurb): voltada para áreas urbanas ocupadas irregularmente, regulamentada pela Lei nº 13.465/2017.

• Regularização cartorial: ajustes feitos diretamente no cartório de registro de imóveis para corrigir dados da matrícula.

• Regularização ambiental: necessária quando a edificação se encontra em áreas de preservação ou que exigem licenciamento ambiental.

• Regularização fiscal: relacionada à quitação de débitos como IPTU e taxas municipais que impedem a atualização documental.

 

Por que Regularizar um Imóvel é importante?

A regularização de imóveis oferece uma série de benefícios ao proprietário. Entre as principais razões para regularizar uma propriedade, destacam-se:

1. Segurança jurídica: A regularização garante que o proprietário possa comprovar legalmente a posse do imóvel, evitando questionamentos futuros sobre a titularidade.
2. Valorização do imóvel: Imóveis regularizados possuem maior valor de mercado, pois são atrativos tanto para compradores quanto para instituições financeiras que oferecem financiamentos.
3. Facilidade na venda ou transferência: Imóveis com documentação em dia podem ser vendidos, transferidos ou doados sem complicações, o que facilita transações comerciais e familiares.
4. Possibilidade de obter financiamentos: Um imóvel regularizado pode ser utilizado como garantia para financiamentos, facilitando a obtenção de crédito para reformas ou outras necessidades.
5. Evitar multas e sanções: Imóveis em situação irregular podem ser alvo de fiscalizações da prefeitura, que podem resultar em multas ou até mesmo na demolição de construções irregulares.
6. Uso de benefícios legais: Com o imóvel regularizado, o proprietário pode usufruir de benefícios legais, como isenções fiscais, participação em programas habitacionais ou obtenção de escritura pública.

 

Legislação Aplicada à Regularização

A regularização de imóveis é regida por diversas normas:

• Lei nº 13.465/2017 – que trata da Regularização Fundiária Urbana (Reurb).

• Código Civil (Lei nº 10.406/2002): estabelece regras sobre propriedade e registros.

• Leis municipais: cada cidade pode ter normas próprias para aprovação de projetos e regularização de edificações.

Estar atento a essas legislações é fundamental para que o processo siga corretamente os trâmites legais.

 

Casos em que a Regularização é Obrigatória .

A regularização não é apenas uma opção, mas em muitos casos, uma obrigação legal. Alguns exemplos:

• Imóveis herdados: é necessário regularizar via inventário para garantir a transmissão correta aos herdeiros.

• Venda ou transferência: compradores e bancos exigem que o imóvel esteja em dia.

• Financiamento e reformas: instituições financeiras não liberam crédito sem matrícula regularizada.

• Obras não aprovadas: ampliações ou construções sem alvará precisam ser legalizadas.

 

Documentos Necessários para Regularizar Imóvel

Embora cada caso exija documentos específicos, alguns são comumente solicitados:

• Escritura pública ou contrato de compra e venda.
• Planta do imóvel aprovada pela prefeitura.
• Certidão de matrícula atualizada no cartório de registro de imóveis.
• Alvará de construção (quando aplicável).
• Certidões negativas de débitos municipais (IPTU, taxas).
• Documento de identidade e CPF do proprietário.

Dica: ter a documentação organizada desde o início evita atrasos no processo.

 

Erros Comuns que Atrasam a Regularização

Muitos processos enfrentam demora ou indeferimento por falhas evitáveis. Os erros mais frequentes incluem:

• Falta de planta aprovada ou divergência entre a construção e o projeto oficial.

• Existência de dívidas de IPTU ou taxas junto à prefeitura.

• Pendência em inventário ou partilha em imóveis herdados.

• Contratos de compra e venda sem registro em cartório.

• Desatenção às exigências ambientais ou fiscais.

Corrigir essas falhas antes de iniciar o processo agiliza consideravelmente a conclusão.

 

 

Passo a Passo para Regularizar um Imóvel

Regularizar um imóvel pode ser um processo burocrático, mas com as orientações adequadas, é possível concluir todas as etapas de forma eficiente. Confira o passo a passo básico para regularizar uma propriedade:

1. Verificação da Documentação Existente: O primeiro passo é levantar toda a documentação que o proprietário já possui sobre o imóvel, como contratos de compra e venda, escrituras, alvará de construção, plantas aprovadas e certidões. Também é importante verificar se há algum débito relacionado à propriedade, como IPTU atrasado ou multas.
2. Análise de Regularidade: Com os documentos em mãos, o proprietário deve verificar junto à prefeitura ou ao cartório de registro de imóveis se há alguma pendência que impeça a regularização do imóvel.
3. Contratação de Profissionais: Dependendo do tipo de imóvel e da natureza da irregularidade, pode ser necessário contratar engenheiros, arquitetos ou advogados especializados para auxiliar no processo.
4. Aprovação do Projeto na Prefeitura: Caso o imóvel tenha sido construído sem autorização, é necessário submeter um projeto para aprovação na prefeitura.
5. Averbação da Construção: Após a aprovação na prefeitura, é necessário realizar a averbação da construção no cartório de registro de imóveis.
6. Pagamento de Taxas e Tributos: Durante o processo de regularização, o proprietário precisará quitar taxas referentes à aprovação do projeto, averbação e possíveis tributos municipais.
7. Obtenção da Certidão de Regularização: Com a documentação aprovada e os pagamentos em dia, o proprietário pode solicitar a certidão de regularização junto à prefeitura e ao cartório de registro de imóveis.

Conclusão

A regularização de imóvel é um processo que, apesar de ser burocrático, traz uma série de vantagens e benefícios para os proprietários. Além de aumentar o valor do imóvel, a regularização garante segurança jurídica e facilita futuras transações, como a venda ou transferência da propriedade. Para garantir que o processo seja concluído com sucesso, é recomendável contar com o auxílio de profissionais especializados, como advogados, engenheiros e arquitetos, que possam guiar todas as etapas de maneira adequada. Se você possui um imóvel irregular, é importante iniciar o quanto antes o processo de regularização para evitar complicações futuras e garantir que a propriedade esteja em conformidade com a legislação vigente.