O Cartório de Registro de Imóveis é uma instituição fundamental para garantir a segurança jurídica das transações imobiliárias no Brasil. É nele que se registram os atos e fatos que envolvem bens imóveis, como compra e venda, doações, usucapião, hipotecas, averbações e outros direitos reais previstos em lei.

Ao contrário do que muitos imaginam, possuir apenas um contrato de compra e venda não garante a propriedade legal do imóvel. Somente o registro na matrícula do imóvel, no cartório competente, é capaz de transferir a titularidade e produzir efeitos perante terceiros, conforme determina o artigo 1.245 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002).

Funções do Cartório de Registro de Imóveis

As principais atribuições do cartório são:

• Registro de atos de compra e venda: consolida a transferência da propriedade.
• Averbações: anotação de alterações como construção, demolição, mudança de nome do proprietário ou averbação de contrato de locação com cláusula de vigência.
• Certidões: fornecem informações oficiais sobre a situação jurídica do imóvel.
• Garantias reais: registro de hipotecas, alienações fiduciárias e penhoras.

Tudo isso é regido principalmente pela Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), que estabelece os procedimentos e os requisitos formais para cada ato.

Passo a Passo para Proceder no Cartório de Imóveis

Se você precisa regularizar, registrar ou averbar algo no seu imóvel, siga estas etapas:

1. Identifique o cartório competente
   Cada imóvel pertence a uma circunscrição imobiliária. É necessário procurar o cartório correspondente à localização do bem.
2. Reúna a documentação necessária

   • Escritura pública ou contrato com força de escritura
   • Documentos pessoais das partes envolvidas
   • Certidões negativas (quando exigidas)
   • Plantas e memoriais descritivos (em casos de averbação de construção ou parcelamento do solo)

3. Solicite a prenotação
   O documento é apresentado ao cartório para análise formal, e é feita uma anotação no protocolo garantindo a prioridade do ato.
4. Pagamento das custas e emolumentos
   Os valores são definidos pela tabela de emolumentos do Estado, fiscalizada pelo Tribunal de Justiça.
5. Registro ou averbação
   Após a conferência, o ato é registrado na matrícula do imóvel, tornando-se público e oponível a terceiros.

Principais Situações em que o Registro é Essencial

• Compra e venda de imóveis (art. 1.245 do Código Civil)
• Usucapião (extrajudicial, pela Lei nº 13.105/2015 e provimentos do CNJ)
• Averbação de construção (Lei nº 6.015/1973)
• Instituição de condomínio (Lei nº 4.591/1964)
• Parcelamento do solo (Lei nº 6.766/1979)
• Alienação fiduciária (Lei nº 9.514/1997)

Sem o registro, o comprador não adquire a propriedade legal, e o bem pode ser objeto de litígios ou até mesmo de penhoras por dívidas do antigo dono.

Base Legal Essencial

Além da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), outras normas se relacionam com a atuação do cartório:

• Código Civil (Lei nº 10.406/2002) – direitos reais, posse e propriedade.
• Lei nº 4.591/1964 – condomínios e incorporações.
• Lei nº 6.766/1979 – parcelamento do solo urbano.
• Lei nº 9.514/1997 – sistema de financiamento imobiliário e alienação fiduciária.
• Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001) – função social da propriedade.
• Lei nº 13.786/2018 – distrato imobiliário.
• Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) – para casos de locação registrada com cláusula de vigência.
• Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990) – proteção em aquisições com relação de consumo.

Importância do Registro para Evitar Problemas

Muitos compradores negligenciam o registro por achar que basta ter a escritura. Porém, sem o devido registro:

• O comprador não é considerado proprietário perante a lei.
• O imóvel pode ser alvo de penhoras e disputas judiciais.
• Não é possível vender ou financiar o bem formalmente.

Portanto, registrar é proteger o seu patrimônio.

Conclusão

O Cartório de Registro de Imóveis é peça-chave para a regularização e segurança das transações imobiliárias. Seguir corretamente os procedimentos evita problemas jurídicos e garante que a propriedade esteja protegida.

Se você está em Minas Gerais e precisa de auxílio para registrar, averbar ou regularizar seu imóvel, fale com um advogado especializado e evite erros que podem gerar prejuízos.